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开发商的“借新还旧”游戏玩不下去了

admin 2021-06-27 18:41 未知

投资者对地产公司暴雷的担忧在加剧。

3月至今,华夏幸福、禹洲集团等多家房企暴雷,美元债接连出现“闪崩”,地产美元债市场应声走低。

有几个喜欢炒垃圾债的投资者告诉华尔街见闻,过去几个月机会不少,但时不时有些公司“抄底抄成了债主”。有些基本面很弱的公司,反弹的影都见不着。

美元债本是给房企“输血”的重要通道,往年的一季度,都是房企境外融资的高峰,但在今年,地产美元债无论是发行量还是净增量,均明显下降。

新发行的债券也以高收益为主,融资成本走高,11%-13%比比皆是。

3月份,融创董事长孙宏斌在业绩会上说“两年后会有房企暴雷”,但事实可能比这更快,基本功不强的房企,暴雷的风险越来越高。

多家房企美元债遭抛售

今年以来,深陷债务违约的华夏幸福,票面值从一百多美分跌至目前的30多。业绩暴雷的禹洲,也从去年年底的106美分跌至80多美分。

一季度,市场的担忧情绪蔓延,整个地产美元债板块票面值一路下滑。

一名固收分析师对华尔街见闻表示,1月份,市场对华夏幸福债务逾期和展期就有一定预期,相关美元债被大幅抛售。受此影响,存在类似情况的绿地、荣盛、蓝光美元债价格也出现了明显波动。

华夏幸福2021年6月到期美元债在1月初时在98美分左右,月底时跌至不足50美分。2022年4月到期的美元债也从92美分跌至32美分。

到了2月份,华夏幸福的债券依然拉垮,部分债券甚至成交价为3.53美分。

华夏幸福之外,红星美凯龙出售红星置业股权、万达传媒院线业务亏损等消息,让红星美凯龙、协信远创、万达商管、远洋和福晟的债券均出现了明显波动。

还没缓过一口气,禹洲又雷了。前述固收分析师称,没想到到了月底,禹洲集团的债券也大幅走弱,整个市场的情绪随之进一步下降。

他表示,3月底年报的密集披露,让投资者对债券主体的业绩明显关注度高了起来。禹洲地产的年报令投资者大失所望,作为一家新晋千亿房企,其2020年净利润仅有1个多亿人民币。

禹洲的暴雷让市场的情绪变得更差了。融信、奥园等业绩存疑的房企美元债,也随之出现价格大幅波动。

业内人士称,奥园的投资者对其少数股东权益占比过高一直存有疑问,其财务状况也让大家不满,还没等业绩出来,就有不少投资者选择“先抛为敬”。

华融事件则成为了压垮情绪的最后一根稻草。有机构统计了过去7年里中资美元债出现闪崩的情况,15天里价格下跌40pt的情况仅有25只,而华融最近半个月就占了18只。

而在15天下跌20pt的225只债券里,地产板块有120只,占比超过53%。

惠誉近期报告显示,中国房企信用情况在2021年将两极分化,经营较差的小公司,可能面临不断上升的风险。

偿债高峰下的违约风险

地产海外债板块一季度差劲的表现,是投资者对房企违约风险提升的担忧。彭博数据显示,今年一季度,地产公司债券违约激增。

地产美元债在1月份的总回报率为-0.7%,2月份时略有反弹,但3月份继续下跌了-0.55%。

这使得一季度地产美元债的总体回报率为-1.1%,拉垮了中资美元债的整体收益。

有市场人士告诉华尔街见闻,随着今年融资环境的弱化,市场对企业主动或被动暴露债务风险的担忧也在增强,这些风险只不过因去年融资增加得到延缓。

他表示,投资者对弱资质主体规避情绪在提升。

最近三年,房企大量债务到期,回款不利、融不到钱的房企,压力都很大。在2021年,房地产境内债、美元债、信托合计到期回售量约1.8万亿元,较2020年增长20%。

刚刚过去的3月份,房企包括境内债、美元债、信托在内的三条融资渠道,到期总额为2200亿元。但在4、5月份会逐渐下滑。

其中,地产美元债到期为473亿美元,较2020年增长55%,上半年是美元债到期的高峰。

需要偿还的债务这么多,但房企融不到新的钱了。从扣除到期后净增量来看,除了1月份净增量过百亿外,2、3月份的房企美元债净增量均为负值。

尤其是3月份,净增量-11亿美元,发行量30亿美元也只比去年增长27%,而在去年同期,市场上还面临着美元钱荒。这一数据也比2019年3月份同比下降59%。

地产美元债净增量则在一季度出现断崖式下跌。一季度,地产美元债净增量为72亿美元,较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%。

境内融资渠道收紧之后,美元债也难发,这对基本面较弱的房企无异于晴天霹雳。而4月份还有有到60.2亿美元地产债到期,从目前发债的节奏看,房企的压力非常大,“借新还旧”玩不下去了。

从4月份开始,各地“两集中”拍地也将逐渐拉开序幕,房企对于资金的需求量只增不减。

很多中小型房企只得高成本融资。一家香港投行债券承销部门业务主管对华尔街见闻表示,房企美元债遭遇抛售导致收益率大幅走高,债市情绪低落,新债发行难度很高,低评级的主体要融钱,只能用更高成本融资。

从今年已发行的债券情况来看,发债的主体多是低资质的主体,3月份时全是投机级。

相比2月份, 3月份B档房企发行成本进一步上升,票面利率普遍都在11%,甚至都到了14%。

比如,阳光城在3月份发了一笔12%票息的美元债,富力的票息也超过11%,华南城、景瑞的综合成本则超过14%。

成本高点还能维系一段时间,借不到钱的房企就只能另寻他路。

在这样的情势下,一些房企暴雷在所难免。用孙宏斌的话来说,房地产行业底层逻辑变了,在全新的逻辑下很多企业要出清了。

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